Zniesienie współwłasności
Tryb zniesienia współwłasności
Zniesienia współwłasności można dokonać w dwóch trybach: na drodze stosownej umowy lub wskutek wydania postanowienia przez sąd. Zawarcie umowy jest najszybszym i najprostszym sposobem zniesienia współwłasności, ale możliwe jest to jedynie wówczas, jeśli współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału rzeczy. Umowę zniesienia współwłasności należy zawrzeć przed notariuszem, natomiast jej treść należy przygotować z właściwą rozwagą przy uwzględnieniu interesu współwłaścicieli, wartości rzeczy oraz dotychczasowej sposobu jej używania.
Sposoby zniesienia współwłasności
Przepisy prawa wyróżniają trzy sposoby zniesienia współwłasności:
- podział fizyczny rzeczy wspólnej,
- przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
- podział cywilny tj. sprzedaż rzeczy wspólnej i podział ceny sprzedaży.
Podział fizyczny rzeczy wspólnej dotyczy tylko rzeczy podzielnej i może polegać na wyodrębnieniu z nieruchomości kilku mniejszych działek bądź wydzieleniu w domu mieszkalnym dwóch lub większej ilości samodzielnych lokali mieszkalnych. W wyniku dokonania podziału powstają nowe przedmioty własności, które są samodzielnymi, odrębnymi rzeczami, wydzielonymi z większej rzeczy, macierzystej. W związku z tym faktem wygasa współwłasność pierwotnej rzeczy wspólnej.
Należy jednak uwzględnić, że przy zniesieniu współwłasności nieruchomości konieczne jest ustalenie czy sugerowana przez właścicieli metoda fizycznego podziału nieruchomości jest zgodna z prawem, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo czy nie zmienia istoty rzeczy lub znacznie nie zmniejsza jej wartości.
Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu współwłaścicielowi na wyłączną własność następuje jeżeli nie jest możliwe zastosowanie podziału fizycznego rzeczy. Przyznanie związane jest z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli stosownie do posiadanych przez nich udziałów oraz wartości rzeczy wspólnej, której współwłasność strony znoszą. Istotne jest to, że w postępowaniu sądowym obowiązki spłaty ustala sąd wskazując sposób uiszczenia oraz termin spłaty, a w umownym zniesieniu współwłasności elementy te strony określają same.
Podział cywilny poprzez sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów jest właściwie ostatnim i kategorycznym rozwiązaniem sprawy. Metoda ta dopuszczalna jest zarówno w postępowaniu sądowym jak i umownym. Sprzedaż rzeczy wspólnej zarządza się wówczas, gdy nie ma możliwości dokonania podziału w naturze i brak jest okoliczności uzasadniających przyznanie rzeczy wspólnej na wyłączną własność któremukolwiek ze współwłaścicieli. Sąd nakaże sprzedaż rzeczy wspólnej w drodze licytacji zwłaszcza, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraził zgody na przyznanie mu rzeczy i spłaty. W przypadku umownego zniesienia współwłasności sprzedaży dokonują sami współwłaściciele, którzy ustalają zarówno sposób jak i termin sprzedaży oraz zasady podziału uzyskanej ceny sprzedaży.