Zasiedzenie i uwłaszczenie

Zasiedzenie- co to jest zasiedzenie i jak udowodnić zasiedzenie? 

 

Zasiedzenie to forma nabycia nieruchomości poprzez jej długotrwałe, faktyczne posiadanie. W drodze zasiedzenia można nabyć nieruchomości (w całości, nie można zasiedzieć kilku pokoi w budynku) oraz rzeczy ruchome np. samochód

 

Czy zasiedzenie nieruchomości wymaga posiadania jej przez minimum 20 lat?

Zgodnie z art. 172 ust. 1 Kodeksu cywilnego – posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. 

 

Co przerywa bieg zasiedzeniaZasiedzenie jest nieuzasadnione, jeśli przerwany zostaje bieg zasiedzenia. Oznacza to, że osoba władająca nieruchomością nie może domagać się przeniesienia własności na siebie, jeśli nie dochodzi do władania ciągłego przez 20 lat (w dobrej wierze) i 30 lat (w złej wierze) w jednym ciągu

 

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Powinien on zawierać opis wszelkich okoliczności wskazujących na istnienie posiadania samoistnego oraz upływ czasu niezbędnego do zasiedzenia.

 

Zasiedzenie czy uwłaszczenie 

Podstawowa różnica pomiędzy zasiedzeniem a uwłaszczeniem, to koszty. Wniosek o zasiedzenie podlega opłacie sądowej w kwocie 2 000 zł, natomiast wniosek o uwłaszczenie jest wolny od opłaty

Uwłaszczenie nieruchomości pojawiło się w polskim porządku prawnym wraz z ustawą z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Mimo, iż akt ten został uchylony na mocy ustawy z dnia 26 marca 1982 r., to jego postanowienia nadal mają istotne znaczenie i są stosowane w praktyce.  Osoba, która liczy na potwierdzenie nabycia prawa własności w trybie uwłaszczenia nieruchomości musi udowodnić szereg przesłanek.


Zgodnie z art. 1 ustawy, nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych  i znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym posiadaniu rolników stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku. Ponadto, niezależnie od spełnienia powyższych warunków, rolnicy, którzy do dnia wejścia w życie omawianej ustawy posiadali nieruchomość jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od 5 lat, również stają się właścicielami tych nieruchomości z mocy prawa. Wyjątek dotyczy objęcia posiadania w złej wierze – wówczas nabycie nastąpi tylko wówczas,  gdy posiadanie trwało 10 lat.

Z powyższego przepisu wynika zatem, iż potwierdzenia nabycia prawa własności nieruchomości mogą żądać wyłącznie te osoby, które objęły nieruchomość w posiadanie na podstawie jednej ze wskazanych umów, lub posiadali ją przez przewidziany w przepisach okres czasu.

Udowodnić należy również, że w momencie wejścia w życia ustawy (tj. 4 listopada 1971 r.) osoba była samoistnym posiadaczem nieruchomości. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą faktycznie jak właściciel. Jak stwierdza Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11 sierpnia 2016 r., I CSK 504/15, posiadanie samoistne nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza, lecz musi być dostrzegalnym z zewnątrz jego postępowaniem z rzeczą jak właściciel. Posiadaczem samoistnym jest więc ten, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam, jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to uczynić właściciel.

Należy także pamiętać, że posiadacz nieruchomości w dniu 4 listopada 1971 r. musiał charakteryzować się przymiotem rolnika. Ustawa nie wprowadziła legalnej definicji tego pojęcia. W doktrynie i orzecznictwie doczekało się ono jednak dość szerokiej interpretacji. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 29 maja 2008 r., II CSK 72/08, stwierdził, iż rolnikiem w rozumieniu ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych jest osoba, która w dniu 4 listopada 1971 r. legitymowała się kwalifikacjami rolniczymi o charakterze praktycznym bądź teoretycznym, względnie osobiście lub przy pomocy członków rodziny (pozostających z nią we wspólności domowej) prowadziła indywidualne gospodarstwo rolne, z tym nawet zastrzeżeniem, że praca w tym gospodarstwie nie musiała stanowić dla niej stałego zatrudnienia i wyłącznego źródła utrzymania.

W myśl art. 12 uchylonej ustawy, organem właściwym do stwierdzenia nabycia nieruchomości był właściwy do spraw rolnych organ prezydium powiatowej rady narodowej. Wydawał on tzw. AWZ – Akty Własności Ziemi. W obecnym stanie prawnym potwierdzenie nabycia prawa własności należy do sądu rejonowego. Postępowanie zostaje wszczęte przez złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości. Prawidłowo przeprowadzone kończy się wydaniem przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości z mocy prawa w dniu 4 listopada 1971 r. przez samoistnego posiadacza.

Z punktu widzenia osoby zainteresowanej właściwym uregulowaniem prawa własności do posiadanej nieruchomości, tryb uwłaszczenia jest znacznie korzystniejszym rozwiązaniem pod względem finansowym od instytucji zasiedzenia. Wniosek o uwłaszczenie jest całkowicie wolny od opłat, a ponadto uwłaszczenie jest czynnością prawną, od której ustawodawca nie przewidział podatku. Niestety, nie można powiedzieć tego samego o instytucji zasiedzenia. Profesjonalne podejście, polegające na prawidłowym sporządzeniu wniosku i kompleksowym poprowadzeniu sprawy o uwłaszczenie może zatem zaowocować właściwym uregulowaniem prawa własności przy minimalnym nakładzie kosztów.